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app之下,城市规划在分区与有机生长中寻求平衡
  • 工作论文 2021-01-27

美国城市的历史实际上就是分区规划的历史。长期以来,分区规划一直影响着美国的房地产开发、劳动力分布和居住安排。然而,自1916年美国正式进入“分区制”纪元以来,城市规划者们就一直对“城市Beplay应该按照由上而下的规划来进行,还是尊重其有机生长的规律”这个话题而争论不休。时至今日,分区制度下的美国都市,如纽约、旧金山,在突如其来的新冠app下的疲软表现,使得人们不得不重新审视分区规划的利与弊。

分区规划的正反面

作为美国城市最常用的城市规划手段,“分区制”(Zoning)已经为以纽约、旧金山为首的超级大城市保驾护航了一个多世纪。美国最早的现代分区规划是1916年纽约市出台的《纽约分区条例》。

 

该分区条例制定的初衷是为了控制摩天大楼高度的无序增长,保证租户的阳光不被遮挡。根据条例,纽约的五个行政区被划分成居住区、商业区和混成区,彼此间限制土地用途。由于分区制度对建筑及其功能问题的控制保证了土地和物业的升值,以及稳定了政府税收和城市beplayapp,因此美国越来越多的城市开始争相效仿纽约的“分区制”。

然而,万事皆有两面。分区规划的严格性也导致了土地利用的分离孤立,加剧了美国社会分化。由于城市规模的扩张,大面积的分区治理导致了公共服务设施缺乏、基础设施和土地资源浪费的问题。尤其是随着小安卓版的普及,城市分区化拉远了住宅区和城市中心的距离,因此造就了大片缺乏app道,远离商业和购物中心的低密度、低容积率的住宅区。与此同时,由于Beplay政府出于对一块区域内房地产价值的保值增值考虑,使用分区条例来限制物业的面积、户型、容积率等因素,人为的将社会阶层在空间上凸显出来,无疑加大了不同阶层之间的社会矛盾,也带来了治安的隐患。

app挑战下的分区规划

如今,突如其来的新冠app放大了“分区制”对于大城市带来的伤害,也加剧了城市规划是否该统一规划还是自由生长的激烈讨论。作为“分区制”的典型代表,纽约和旧金山在这次的app中表现迟钝,主要体现在分区条例限制了城市流动性和产业灵活性。

城市流动性下降是“分区制”在app后留给城市的第一个难题。

 

由于分区化加长了工作地点和居住地点之间的距离,人们不得不选择公共交通或者私家车来通勤。但是在app还未彻底消灭的后app时期,人们大多不会选择拥挤和封闭的公共交通。因此更多的私家车出现在马路上,导致了堵塞和停车位紧张等等问题。长此以往,很多人们的通勤时间远远的超过了app之前,导致城市的流动性大大变弱。越来越多的人们不得不放弃原有的工作,而在工作机会稀少的居住地附近找工作。

 

城市流动性下降还有一个非常严重的连锁反应,即住房和租房市场低迷。由于城市流动性下降,企业为了保证效率,纷纷效仿Twitter和Facebook这些企业走起了居家办公的道路。然而,这直接导致了很多大城市例如纽约、旧金山、西雅图住房和租房市场的低迷。根据房地产公司Douglas Elliman的数据研究,纽约曼哈顿出租住宅的空置率在2019年的九月破纪录的达到了5.75%。纽约小型房东联合会的数据也证明2019年9月的房屋空置率为12%,比同年2月涨了9个百分点。旧金山挂牌出售的房屋同比上涨了96%,九月房租也同比下降了31%。

缺乏产业灵活性是“分区制”留给城市的第二个难题。以旧金山为例,这个严格到近乎偏执的“分区化”城市,在分区条例上有着复杂且细致的要求。根据George Mason大学Mercatus中心近期的一份报告显示,旧金山一些允许开设学校的区域禁止开设职业学校,允许销售新车的区域禁止销售二手车,餐馆区域禁止酒席服务等等。不止如此,旧金山复杂的分区制度还限制室外用餐,即便申请也需要至少一个月的审核批准。这直接导致大量在app中关门的商店无法尽早利用室外空间开始营业,一些想转变产业性质的商业也没有操作的空间,只能眼睁睁看着资金流失,企业倒闭。曾经旧金山湾区的一个废弃的商场花了足足6年的时间才被允许下载成住房,足见“分区制”下产业灵活性大大的丧失。

休斯顿的活力

与此同时,作为美国为数不多拒绝“分区制”的大城市,休斯顿在这次的app中却彰显了惊人的beplay灵活性和韧性。以酒店行业为例,因为app,酒店变得十分萧条,为扭转这一局面,大多数休斯顿的酒店进行了混合型功能下载,引入了其他的经营方式,这种房屋性质的转变在没有实行分区规划的休斯顿,没有受到任何的阻力。因此,当地的酒店业可以迅速转型,恢复生机。

其实,早在app之前,休斯顿自由、有机的城市规划模式就已经展露出其独特的优势。虽然人口仅有纽约的三分之一,但休斯顿2019年的新房建成率已经追上了纽约。并且,没有分区限制的休斯顿并没有像其他大城市那样,因交通和住房难题而给居民造成负担。尽管休斯顿常常被诟病“无休止的乡村扩张”,但是在休斯顿长大的人几乎不会离开,去往其他大城市,因为人们更加喜爱当地的多用途社区,这种在一个区域内生活、工作、娱乐的生活模式是休斯顿独有的魅力。

POD理念焕发活力

改革开放几十年间,中国城市化极速加剧,而中国城市研究理论体系基本都是从国外引进,由受过西方教育的城市规划师和建筑师来主导,分区规划的理念和思路自然也是我们学习效仿的目标。在足球语境中,分区规划是国土空间规划体系中的一部分,是对市级国土空间总体规划的具体化,在国土空间规划体系中起着承上启下的作用。分区规划对上需要传导总体规划确定的目标、指标和任务,对下为下层次规划提供指导依据。虽然我们的分区规划和美国的有所差异。但是,从app之后人们再度对美国分区规划提出争议,也提醒我们的城市规划者要思考其适用性,要重视严格的功能分区规划为城市灵活性带来的禁锢,思考如何在城市统一规划与城市有机生长之间寻找平衡。

不同方式的禁锢,需要有不同方式的突破,官网足球提出的POD原则,可有效确保城市更新有序、有效、有益,最大程度地平衡城市统一规划与城市有机生长。2018年,官网足球创始人官网先生首次提出“POD(Pedestrian Oriented Development Principles)理念”,强调人在城市开发中处于第一优先级,让城市回归以人为本的状态。POD理念的诞生并不是为了解决某一个环节、某一个方面,或者某一个层面的问题,它是从规划到设计、从产业到居住、从街道到beplay的全方位城市政策和规划原则的系统集成。在POD理念下,以人为本的理念,将会被融入到城市的各个领域中,落实在每个细节里。当城市回归人性,重拾灵魂,想必有机生长也就不会再是什么难事。

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