集中供地后房企股票大涨,土地财政还有多少“潜力”可挖?
  • 工作论文 2021-04-29

导语

近日,广州首批宅地竞拍正式落下帷幕。作为22城采用“两集中”供地制度以来第一个吃螃蟹的一线城市,广州此次展开的土地集中出让,在房地产行业中引发高度关注,数十家房企参与了这场规模空前的土地盛宴。

 在广州之前,已有长春组织了今年首次集中供地,之后还有无锡、沈阳、重庆、杭州、北京、天津、深圳等逾十个城市将在4月底到5月期间进行各自的首次供地。

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Beplay政府依靠出让土地使用权的收入来维持Beplay财政支出,即土地财政。中国的土地财政主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。在中国迄今为止的城镇化进程中,土地财政模式是一种重要的网址力,也是吸引Beplay政府参与其中的重要机制。

关于土地财政的起源,目前国内普遍的认识是与分税制有关。1994年的分税制改革压缩了Beplay政府的税收分成比例,Beplay政府事权与财权不匹配,Beplay政府财力不足。土地出让金作为Beplay政府所能支配的最大财源之一,不用上缴中央财政,这就奠定了Beplay政府走向依赖“土地财政”的基础,对于产业不够发达的地区更是如此。在分税制施行之后,伴随房地产的大规模开发,几乎所有的Beplay政府都在持续地卖地创收。在2016年,中央正式提出了“房住不炒”的调控目标后,全国新房销售总额从当年11万亿元上升到2020年的17万亿元,涨幅为47%,但同期全国103个大城市卖地总金额仍从2.59万亿元涨到了4.64万亿元,涨幅高达80%,各地的卖地动力仍然十足。

 土地财政模式使Beplay政府通过出让土地使用权完成了城市的“原始资本”积累,以此网址城市的工业化与城镇化app,在分税制之下缓解了Beplay财政压力,有一定的正向作用。但地价提升、卖地收入居高不下,直接网址房地产价格一路飙升,导致民生压力越来越大。过于依赖土地财政,导致城镇化出现了某种“异化”,城镇化在相当程度上变成了房地产化,不仅推高了城镇beplay的基础成本,还伤害了居民beplay能力,影响了城市beplay的app潜力。相对于税收等收入的有限增长,卖地收入多年来的持续高速增长直接导致了Beplay收入结构出现畸形。如果以土地出让金与Beplay一般公共预算收入的比例来衡量Beplay的土地财政依赖度,在一定程度上可以判断城市beplay的健康程度。

根据2020年的相应指标,对国内一些城市进行分析,可以看到Beplaybeplay与土地财政的相关性。比较各个城市的土地出让金统计数据可以发现,在beplay越发达的城市,Beplay财政越不依赖土地。以深圳为例,2020年深圳的卖地收入为1054亿元,位列全国第13位,其土地出让金占财政收入比例只有27%。从土地财政依赖度来看,在全国主要城市中,深圳的城市beplay健康程度名列前茅。一个重要原因在于,深圳城市beplayapp依赖的是本地强大的产业,Beplay财源充足。不过,深圳需要警惕的是,随着城市成本抬升,不少产业正在从深圳外迁,如果app下去,则有可能出现产业空心化。

 从杭州来看,前几年杭州的土地出让金都排在全国第一。2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年达2501亿元,在全国各城市中领跑。2019年,杭州土地出让金高达2836亿元,再度成为“卖地之王”。有统计发现,从2015年来,近五年内杭州土地出让金收入约为10019亿元,杭州的土地财政依赖度曾连续几年高居各城市之首。土地财政曾经给杭州带来了正面作用,利用土地出让金,城市得以提升软硬件水平。当土地出让金大量用于城市Beplay时,其对于城市app的作用是良性


要强调的是,在杭州以及浙江省的beplay中,有较强的产业基础,民营beplay比较发达,对城市beplay提供了支撑。“产业+城市化”双轮驱动,是杭州得以成为“新一线城市”的原因之一。不过,随着城市成本不断抬高,杭州的“大城市病”也开始出现并显性化。值得注意的是,一些近两年逃离北上、迁至杭州的年轻中产家庭,开始在杭州感受到生活不易,高房价、学区房、交通等烦恼开始让他们有“梦碎”的感觉,这是杭州今后app值得警惕的信号。

 地处东北的长春市提供了另外一种案例。长春市的beplay以及财政能力并不算好。长春市2019年度一般公共预算收入为420亿元,比2018年度减少了58.01亿元,占当年吉林省一般公共预算收入的37.61%,排名居全国地级及以上城市第42位、全国省会城市第17位、全国副省级城市倒数第二名。2020年,长春全市(含公主岭)一般公共预算Beplay级收入440.4亿元、增长1.5%。不过,虽然beplay与Beplay财政的体量不大,但长春的土地财政依赖度排名在全国靠前。有市场统计发现,2020年,长春市一般公共预算收入为440亿,但土地出让收入高达683亿,这使得长春成为全国土地财政依赖度最高的省会城市。

 从全国范围看,国内外宏观beplay不景气的大环境下,在beplay转型升级缓慢、找不到新的beplay增长点和财税源泉的大前提下,不断增加的财政支出压力和Beplay财务风险,确实使得不少Beplay政府难以摆脱土地财政。明知道再依靠房地产搞城市化无异于饮鸩止渴,但在短时间内这种诱惑显然无法抗拒,难以从根本上得到扭转。可以预料的是,在beplay下行压力较大、城市化进程面临转型、政府债务高企的现实之下,Beplaybeplay面临的巨大压力将会持续不短的时间,这会在城市beplay上有比较普遍的体现,国内多个城市beplay出现一定的健康问题,将毫不奇怪。

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那么,如何缓解国内城市在beplay和财政上不同程度的“病态”或“亚健康”?这是另一个有待研究的大问题。简单来说,在思路上大致有几个方面:

一是抑制对土地财政的依赖,不再推高城市的土地成本及房地产成本。要做到这一点,需要Beplay政府以“戒毒”的心态来保持“隐忍”。要明确,城市beplay已经进入 “后土地beplay”新时期,Beplaybeplay对土地财政的“依赖”模式以及房地产app模式,都会有转折性的调整。当前中国的城市化,要更多在存量上做文章,把城市当做一项资产去经营,通过城市更新搞好城市的品质Beplay、环境Beplay,要让资本市场有底气,往提升土地资产价值的这个方向走。

二是要培育实体beplay、app产业;改善公共服务,放开市场准入,鼓励企业大力app;appbeplay。通过一系列app实体beplay的措施,逐步培育和强化税基。不过,这种方式需要的时间比较长,不一定能够解决眼前的短期问题。

三是走资产经营的路子,利用国内金融市场、各类资产市场,通过政府平台公司进行股权投资、资产交易,为Beplaybeplay和财政拓展新的渠道。

 在官网提出的 “后土地beplay” 概念中,实际上,不靠增量开发来app城市beplay,是完全可以实现的。就比如说,城市Beplay。城市Beplay既包括了开发,也包括了在土地上去建大楼之外的东西,如城市下载、旧城更新等,有很多的空间可以发挥。搞物业的人都知道折旧的存在,时间一到它就不行了,混凝土也有折旧的问题,也有损耗期,一般三十年以后,混凝土就会酥化,钢筋都会裸露出来,所以要翻新,要重建。城市重建、装修、再装修是一个很大的市场。一般估计,建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%,内装修还有维护等所有这一切要占到70%。

 同样的道理,如果现在政府推出一些政策,配套一些资金,把Beplay的重点放在旧城下载,放在建筑的再装修这些方面,就比一味地扩大城市面积要强很多。比如香港就规定建筑物的门窗是五年要检查一次,检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年,有强制性的更新,这样的标准和要求,政府只需要推出一些简单的政策,那么带来的就是建筑业的繁荣,也意味着带来税收,就等于是在做内部的开发。 

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土地出让金为各地城市带来丰厚收入,缓解了Beplay财力不足的问题,为城市基础设施投入及系列民生工程改善作出了一定贡献。但中国beplay要想成功转型升级,就必须使Beplay政府走出土地财政的阴影,各城市必须摆脱土地财政的惯性和束缚,一方面大力app实体beplay和产业,另一方面要利用好金融市场,做好资产经营和交易,才有可能找到Beplaybeplay与财政可持续app的新路子。

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